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🏰 #91 - Miser sur le LVMH de l'immobilier ?
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🏰 #91 - Miser sur le LVMH de l'immobilier ?

👉 PrĂ©sentation d'une valeur sĂ»re dans le secteur des fonciĂšres 🏱🏬

Mathieu Bouchant
Jun 22, 2022
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🏰 #91 - Miser sur le LVMH de l'immobilier ?
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Pour rappel, si vous avez trouvĂ© cette Ă©dition utile, n’hĂ©sitez pas Ă  cliquer sur le petit cƓur 💚 (sous le titre) , cela m’encourage Ă©normĂ©ment et me permet de savoir ce qui vous intĂ©resse !


Hello đŸ™‹â€â™‚ïž,

Je suis ravi de vous retrouver pour ce 91e dossier du Fortress Club ! 🚀🚀🚀

Aujourd’hui, je vais parler de pierre, plus exactement d’immobilier cotĂ© en Bourse !

Je vais vous prĂ©senter une sociĂ©tĂ© qui est pour moi la valeur sĂ»re du secteur en France. C’est une valeur intĂ©ressante pour tous les investisseurs qui recherchent des dividendes et de la stabilitĂ©.

Potentiel : +19%.

Temps de lecture : 12 minutes.


NouveautĂ© 🚹

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Gecina đŸ‡«đŸ‡·


Identité

Capitalisation : 7,2 Mrds€
Place de cotation : Euronext Paris
Isin : FR0010040865
PEA : Non éligible

Immeuble du 10-12 (à droite) place VendÎme détenu par Gecina.

La version Podcast 🎧

Cet article est aussi disponible en version podcast sur Youtube, Spotify, Apple Podcasts et sur notre site Anchor.


Gecina est une des plus grandes sociétés fonciÚres françaises. Les revenus locatifs nets par type d'actifs se répartissent comme suit :

  • Bureaux et commerces (82%) ;

  • Logements (15,7%) ;

  • RĂ©sidences pour Ă©tudiants (2,3%).

Gecina est le plus grand propriétaire de bureaux en Europe et le 1er bailleur résidentiel privé à Paris.

Pour votre culture, les origines du groupe remontent Ă  1959, avec la crĂ©ation du Groupement pour le Financement de la Construction (GFC), qui rassemblait une soixantaine de compagnies d’assurances souhaitant investir dans des immeubles rĂ©sidentiels. Le Gecina d’aujourd’hui est le rĂ©sultat de divers rapprochements et rachats d’autres acteurs au fil des ans. Le groupe a adoptĂ© le statut de SIIC (sociĂ©tĂ© d’investissement immobilier cotĂ©e) en 2003.

Le statut SIIC, c’est quoi ? Si ce statut existe en France depuis seulement 2003, il existe depuis bien plus longtemps aux États-Unis, aux Pays-Bas et en Belgique. Le SIIC est l’équivalent français des REIT (Real Estate Investment Trust). Ce statut particulier induit que la fiscalitĂ© sur les revenus et les plus-values ne s'applique pas Ă  la SIIC elle-mĂȘme, mais directement Ă  ses actionnaires. Autrement dit, une SIIC ne paye pas (ou presque pas) d’impĂŽt, car ce sont les actionnaires qui vont en payer lors du versement du dividende (ImpĂŽt sur les revenus ou flat-tax). En Ă©change de ce statut, ces sociĂ©tĂ©s sont soumises Ă  une obligation de redistribution. Elles doivent reverser Ă  leurs actionnaires au moins 95% des loyers perçus et 70% des plus-values rĂ©alisĂ©es.

Les principaux actionnaires du groupe sont la Caisse de dépÎt et placement du Québec, Prédica (Crédit Agricole), et la Banque Centrale de NorvÚge.

À fin 2021, le patrimoine immobilier du groupe s'Ă©lĂšve, en valeur de marchĂ©, Ă  20,1 Mrds€ rĂ©partis entre bureaux et commerces (81%), logements (19%).

La spĂ©cificitĂ© de Gecina est que 97% de son patrimoine est dans Paris et l’Ouest parisien.👇

Ce qu’il faut retenir : Gecina est donc avant tout une option sur l’immobilier de bureaux Ă  Paris, et dans la rĂ©gion Parisienne avec des zones recherchĂ©es. Le groupe dĂ©tient principalement des bureaux et des commerces. Et il a principalement 3 gros actionnaires de long terme qui contrĂŽlent ensemble 38% du capital.


🏱 Les actifs du groupe

Immeuble du 101 Av. des Champs-ÉlysĂ©es dĂ©tenu par Gecina. Locataire : LVMH

Gecina est connu pour ĂȘtre une fonciĂšre qui ne dĂ©tient QUE des trĂšs beaux actifs. Comprenez ici que Gecina ne dĂ©tient que des beaux immeubles
 dans les plus beaux quartiers
 avec des locataires prestigieux. C’est surtout vrai dans l’immobilier de bureaux.

Dans l’immobilier de bureaux, Paris fait office de valeur sĂ»re dans le secteur. À la diffĂ©rence d’autres grands pays moins centralisĂ©s (Allemagne par exemple), Paris concentre en France la plupart des institutions politiques, mais aussi Ă©conomiques. Beaucoup de sociĂ©tĂ©s du CAC40 ont leur siĂšge Ă  Paris ou en rĂ©gion Parisienne. Par ailleurs, Paris est une des grandes capitales culturelles de l’Europe.

Immeuble du 9/15 avenue Matignon détenu par Gecina.

Paris est une ville qui a de nombreux dĂ©fauts (je pourrais en parler des heures, j’y habite). Cependant, force est de constater que pour l’immobilier de bureaux, Paris reste un des endroits qui ne connaĂźt pas la crise en France.

Tour T1 à La Défense détenue par Gecina. Locataire : Engie

Avec la crise du Covid, de nombreuses entreprises ont dĂ©veloppĂ© le tĂ©lĂ©travail. C’est une pratique qui est en train de se rĂ©duire mais qui s’est solidement installĂ©e dans beaucoup d’entreprises. Les sociĂ©tĂ©s sont actuellement en train de chercher le bon Ă©quilibre. En attendant, ce phĂ©nomĂšne met en difficultĂ© les endroits peu attractifs (les immeubles de bureaux excentrĂ©s), mais il affecte peu les plus beaux quartiers. Quitte Ă  garder un bureau, les entreprises favorisent souvent des endroits prestigieux ou des endroits bien rĂ©novĂ©s.

Immeuble à Boulogne Billancourt détenue par Gecina.

C’est ce phĂ©nomĂšne qui porte les actifs de Gecina, dont beaucoup sont situĂ©s au cƓur de Paris.👇

Dans le rĂ©sidentiel, le groupe dĂ©tient plusieurs rĂ©sidences. À la diffĂ©rence des surfaces commerciales qui sont impactĂ©es par la conjoncture Ă©conomique, le rĂ©sidentiel fait office de valeur sĂ»re. C’est une activitĂ© trĂšs stable dans le temps avec un taux d’occupation trĂšs Ă©levĂ© (le plus Ă©levĂ© de tous).

Résidence 85/89 Boulevard Pasteur détenue par Gecina

Dans l’activitĂ© “RĂ©sidentiel”, les immeubles du groupe sont moins emblĂ©matiques mais ils profitent de l’offre trĂšs restreinte de logements disponibles Ă  Paris et ses environs.

Résidence à Courbevoie détenue par Gecina

Dans les résidences étudiantes, Gecina a développé plusieurs projets ces derniÚres années, mais cela reste anecdotique par rapport au reste du groupe pour le moment.

RĂ©sidence “Campus Bassin” Ă  Bordeaux dĂ©tenue par Gecina

Un point Ă  avoir en tĂȘte : À cĂŽtĂ© de la mise en location, un autre moyen de gagner de l’argent pour une fonciĂšre est de rĂ©aliser des opĂ©rations fonciĂšres Ă  l’achat ou Ă  la vente. Une fonciĂšre va gĂ©nĂ©ralement racheter des actifs Ă  rĂ©nover pour les louer par la suite, mais aussi cĂ©der des actifs qu’elle juge non stratĂ©gique (ie ne rapportant pas assez, ou pas d’avenir etc.). En 2021, Gecina a ainsi rĂ©alisĂ© 512 M€ de cessions dans des zones secondaires, et 351 M€ d’investissement. Gecina a un pipeline d’investissements “engagĂ©s” avec livraison pour la pĂ©riode 2022-2025 de 1,8 Mrds€👇.


🧐 La tendance des marchĂ©s

Sur 2021, le taux d’occupation (TOF) des actifs du groupe a Ă©tĂ© en baisse par rapport Ă  2020, reflĂ©tant la hausse de la vacance immobiliĂšre au cours de l’annĂ©e 2020 et un contexte atone sur le front des commercialisations.

Le taux d’occupation moyen normatif (tenant compte des signatures de baux rĂ©alisĂ©es mais dont la date d’effet reste encore Ă  venir) s’élĂšve cependant Ă  92,6% sur l’ensemble du patrimoine, ce qui constitue un signal encourageant pour 2022.

En moyenne la maturité ferme moyenne sur les baux signés en 2021 est de 8,7 années en progression par rapport aux années précédentes.

Lors de la publication des rĂ©sultats du 1er trimestre 2022, le taux d’occupation financier moyen (TOF) du Groupe s’est Ă©tabli Ă  92%, en hausse par rapport aux derniers mois, mais stable sur 1 an.

L’heure est donc actuellement Ă  la reprise avec aussi une hausse des loyers de +2,2% Ă  pĂ©rimĂštre constant au 1er trimestre 2022.

Le groupe profite d’une hausse gĂ©nĂ©rale du taux d’occupation de ses actifs, mais aussi de la reprise de l’indexation des loyers. Par ailleurs, la contribution nette du pipeline (contribution des actifs livrĂ©s nette des mises en restructuration) est positive, et devrait s’accentuer dans les trimestres Ă  venir.

À pĂ©rimĂštre courant, les loyers s’inscrivent en baisse de -3% principalement sous les effets des cessions rĂ©alisĂ©es sur le bureau courant 2021.

“L’analyse par zones gĂ©ographiques des taux d’occupation montre lĂ  encore des situations trĂšs diffĂ©rentes avec dans Paris intra-muros un taux proche de 94% Ă  fin mars, en progression depuis fin juin 2021, alors qu’ils ressortent stables ou en lĂ©gĂšres baisses sur la mĂȘme pĂ©riode pour les autres zones, Ă  87% dans le Croissant Ouest – La DĂ©fense, et Ă  85% dans les autres zones de la rĂ©gion parisienne.” Gecina


Ce qu’il faut retenir : MĂȘme si Gecina dĂ©tient de trĂšs beaux actifs, son activitĂ© de logements de bureaux dĂ©pend de la conjoncture Ă©conomique. Plus les entreprises sont confiantes sur leur avenir, plus elles peuvent s’engager sur des nouveaux bureaux etc. En consĂ©quence, le groupe profite de la normalisation post-covid avec une reprise de la demande et de meilleurs loyers. Le groupe profite par ailleurs d’une contribution nette positive du pipeline sur les loyers (contribution des actifs livrĂ©s nette des mises en restructuration).

Dans l’activitĂ© “RĂ©sidentiel”, le groupe continue de rĂ©colter les fruits de sa politique d’optimisation et de rĂ©novation, ce qui lui permet d’augmenter graduellement ses loyers. Par ailleurs, il a un pipeline de 1 000 nouveaux logements (Sur 6 000 exploitĂ©s) Ă  venir d’ici 2025.

Dans l’activitĂ© RĂ©sidences Ă©tudiantes, le rebond du taux d’occupation est spectaculaire et illustre le retour Ă  la normale sur ce segment.

Immeuble du 39-43, quai André Citroën détenu par Gecina.

💰 CĂŽtĂ© Finance & Valorisation

Comme la plupart des fonciùres, Gecina utilise l’effet de levier, et est donc en situation de dette nette.

Quand on parle d’endettement pour les fonciĂšres, ce qu'il faut regarder en prioritĂ© c’est la LTV (Loan to Value), c’est le montant des dettes par rapport Ă  la valeur des actifs. La LTV de Gecina ne fait que baisser ces derniĂšres annĂ©es, qui est plutĂŽt une bonne chose dans le contexte de la remontĂ©e des taux.

Gecina reste encore la fonciĂšre avec la plus basse LTV vs Unibail (43,3%), Covivio (39%) ou KlĂ©pierre (38,7%). ConcrĂštement, Unibail a plus d’effet de levier, et pour investir dans Unibail, on va demander plus de rendement que pour Gecina
 Qui est moins risquĂ©e. Être en dessous du niveau des 40% est un peu l’objectif pour toutes les entreprises du secteur.

L’autre critùre trùs important pour une fonciùre
 C’est le rendement. 💾

Chez Gecina, le dividende versĂ© en 2022 va ĂȘtre de 5,30€/action, soit au cours actuel, un rendement de 5,46%.

Le groupe vient de confirmer son objectif de rĂ©sultat rĂ©current net de 5,50€/action pour 2022, en amĂ©lioration par rapport Ă  2021. En consĂ©quence, le dividende du groupe pourrait, Ă  la diffĂ©rence des 3 derniĂšres annĂ©es, augmenter au titre de l’annĂ©e 2022 (pour versement en 2023).

Par rapport Ă  ses pairs, Gecina a un rendement plus faible, Unibail (Rendement 2022 : 0%, 2023 : 10%), Covivio (6,82%) ou KlĂ©pierre (8,69%). Cependant, cela illustre bien la meilleure qualitĂ© des actifs et du bilan du groupe. Autrement dit, la dĂ©cote en termes de valorisation est plus faible pour Gecina car c’est une valeur de meilleure qualitĂ©.

Les fonciùres qui offrent le plus de rendement sont souvent celles qui utilisent le plus l’effet de levier (LTV).

En termes de cours sur actif net réévaluĂ©, on peut constater qu’il y a toujours une dĂ©cote importante du cours de Bourse par rapport Ă  la valeur des actifs des fonciĂšres. Ce ratio est plus ou moins important selon les sociĂ©tĂ©s : Gecina (0,52), Unibail (0,44), Covivio (0,56) et KlĂ©pierre (0,67). Cela veut dire qu’en achetant une action GĂ©cina pour 52€, vous achetez 100€ d’actifs. Une dĂ©cote importante est prĂ©fĂ©rable dans les contextes de crise, car une crise peut entraĂźner une baisse de la valeur des actifs. Si la dĂ©cote est importante, vous ĂȘtes donc dĂ©jĂ  un peu protĂ©gĂ© de cette potentielle baisse de la valeur des actifs.

Sur le bilan, le groupe a fortement profitĂ© ces derniĂšres annĂ©es des taux bas pour allonger la durĂ©e de sa dette et rĂ©duire le coĂ»t de son endettement, ce qui, couplĂ© Ă  la qualitĂ© de ses actifs, en fait une sociĂ©tĂ© trĂšs bien notĂ©e par les agences de notation. Par ailleurs, Gecina a un taux de couverture Ă©levĂ© de sa dette Ă  court terme (90%) et Ă  long terme (75% jusqu’en 2028) contre les variations de taux. De ce fait, Gecina sera certainement une des entreprises les moins impactĂ©es du secteur par la remontĂ©e des taux.

🔭 Les perspectives

“Les solides performances opĂ©rationnelles enregistrĂ©es par Gecina depuis le dĂ©but de l’annĂ©e et la bonne tenue des marchĂ©s tertiaires de rĂ©fĂ©rence du Groupe confirment Ă  ce stade la confiance du Groupe quant Ă  l’atteinte de son objectif de croissance du RĂ©sultat RĂ©current Net part du Groupe par action. Le RRN par action est ainsi attendu en 2022 de l’ordre de 5,50 €, en hausse de +3,3% sur la base 2021 publiĂ©e.”


Ce qu’il faut retenir : Gecina est donc une entreprise trĂšs bien gĂ©rĂ©e avec un bilan trĂšs sain et qui semble adaptĂ© au contexte de la remontĂ©e des taux. La valorisation reste attractive avec une dĂ©cote importante et un rendement convenable. Le management semble confiant sur les perspectives.


Les risques ⚠

Bien sĂ»r, le risque de rĂ©cession en France et en Europe est un Ă©lĂ©ment Ă  avoir en tĂȘte. NĂ©anmoins, Gecina devrait ĂȘtre une des valeurs les moins impactĂ©es du secteur de par son positionnement et la qualitĂ© de ses actifs.

L’autre grand risque est Ă©videmment la remontĂ©e des taux. MĂȘme si le groupe semble trĂšs prĂ©parĂ©, cela se traduira nĂ©cessairement par une lĂ©gĂšre hausse des frais financiers Ă  terme.


Que disent les graphiques ?

En mensuel, le titre reste dans une tendance haussiùre de long terme. Cependant, le franchissement de la MM100 (107€) et de la MM50 (117€) serait des signaux encourageants pour une reprise plus durable de la hausse du cours.

En hebdomadaire, le titre est en revanche dans une tendance baissiùre, en dessous de toutes ses moyennes mobiles. Le franchissement de la zone des 114€ (MM100) et des 117,5€ (MM200) marquerait le retour d’une tendance haussiùre à moyen terme.


Mon avis sur Gecina 🏱


Gecina, c’est la valeur sĂ»re du secteur avec un faible endettement (LTV) et un portefeuille d’actifs de grande qualitĂ©.

On peut lui reprocher Ă  l’heure du tĂ©lĂ©travail d’avoir un portefeuille d’actifs un peu trop “bureaux” et “parisien”. Cependant, la qualitĂ© des actifs compense pour moi ces craintes. Paris reste de loin la principale capitale Ă©conomique de la France, et malgrĂ© de fortes tensions sur les logements, les prix de l’immobilier restent trĂšs Ă©levĂ©s, et ne semblent pas vouloir baisser.

Pourquoi Gecina est une fonciĂšre intĂ©ressante dans le contexte actuel ? Il y a des fonciĂšres pour tous les scĂ©narios. Si vous anticipez Ă  court moyen terme un fort rebond de la consommation, KlĂ©pierre et Unibail sont les valeurs Ă  avoir. Si en revanche, vous souhaitez prendre peu de risque, vous pouvez rester sur des valeurs sĂ»res avec de l’immobilier de bureaux Ă  Paris. L’autre point que je trouve intĂ©ressant sur Gecina est son endettement maĂźtrisĂ©. C’est tout sauf anecdotique dans un contexte de remontĂ©e des taux ou les coĂ»ts des emprunts vont augmenter. Gecina est une des sociĂ©tĂ©s les mieux prĂ©parĂ©es Ă  ce contexte.

De ce fait, Gecina peut ĂȘtre dans le contexte Ă©conomique incertain actuel une valeur de choix pour votre portefeuille si vous recherchez des valeurs moins risquĂ©es que la moyenne offrant un rendement intĂ©ressant.

Pour moi, Gecina est actuellement une Excellente entreprise à un prix moyen pour les investisseurs de moyen long terme (3-5 ans). Saisir Gecina à un “Super prix” a peu de chance d’arriver


SchĂ©ma issu de mon article : #5 Comment choisir une action ? đŸ€Ż

Au cours actuel, l’action Gecina offre un rendement de 5,46%. C’est un rendement qui est amenĂ© Ă  croĂźtre sur les prochaines annĂ©es avec la reprise de la croissance des bĂ©nĂ©fices du groupe. Par ailleurs, une normalisation de la conjoncture Ă©conomique d’ici 1 Ă  2 ans pourrait entraĂźner une rĂ©duction de la dĂ©cote de la valorisation par rapport Ă  ses actifs.

L’objectif de cours moyen des analystes est de 125€.

Si je me base sur la moyenne historique du rendement Ă  4,60%, j’obtiens un cours de Bourse thĂ©orique pour 2024 de 115€, soit une hausse potentielle de +18,5%, hors dividendes (d’au moins 5% par an). Comme toujours, si vous ĂȘtes long terme (5 Ă  10 ans) vous pourrez viser plus haut.

Gecina a donc toute sa place dans un portefeuille de bon pùre de famille avec des valeurs de rendement. S’il n’y avait pas la contrainte du PEA, Gecina rentrerait dans le portefeuille PEA du Fortress Club.

Dans ce complĂ©ment (lien ici) rĂ©servĂ© aux abonnĂ©s Premium 💎, je donne d’une maniĂšre synthĂ©tique mon avis sur Covivio, KlĂ©pierre et Unibail, dans le sillage de Gecina.

Pour rejoindre la version Premium 💎, c’est 6€/mois, et c’est par ici.👇

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C’est tout pour aujourd’hui 🙌

À trùs vite,

Mathieu


Psst đŸ™‹â€â™‚ïž

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Et n’oubliez pas
 Soyez conscient(e) des risques.

Tous les investissements (en bourse ou ailleurs) comportent des risques de perte en capital. Plus un investissement peut rapporter, plus il est risquĂ©. N’investissez que l’argent dont vous n’avez pas besoin. Les informations prĂ©sentĂ©es dans notre newsletter ou sur notre site vous sont communiquĂ©es Ă  titre purement informatif et ne constituent ni un conseil d’investissement, ni une offre de vente, ni une sollicitation d’achat. Cette newsletter est faite pour ceux qui souhaitent se lancer dans le monde de l’investissement. Il est primordial de toujours rĂ©flĂ©chir avant d’agir dans ce domaine.

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6 Comments
Laurent Garcia
Jun 22, 2022Liked by Mathieu Bouchant

Merci pour cette analyse approfondie, c est du travail sĂ©rieux 👍. Si c est pas possible en pea, c cto et 30% flat tax. par rapport au dĂ©savantage fiscal n y a-t-il il pas d autres options Ă©ligibles au pea et donc finalement aussi intĂ©ressante en rendement net ?

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3 replies by Mathieu Bouchant and others
HENRIcorbeille
Jun 22, 2022Liked by Mathieu Bouchant

Bien d'accord avec l'analyse GECINA - Merci

Petit bonus : Le Pt du Conseil de GECINA - Jerome BRUNEL - est une personne brillante, ultra compétente et d'une grande intégrité

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1 reply by Mathieu Bouchant
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